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Fonds

Dortmunder U strahlt wieder

Der Experte für Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal im Monat für FTD.de einen geschlossenen Immobilienfonds. Diesmal: Substanzwerte Deutschland 5 von Hannover Leasing.
Das riesige U prägt Dortmund seit Jahrzehnten. In den vergangenen Jahren beleuchtete die gewaltige Lichtreklame auf dem Turm der ehemaligen Union-Brauerei allerdings nur Tristesse. Viele Jahre lag das Gelände im Westen der Innenstadt brach. Bald jedoch wird es über einem neuen Kultur- und Büroviertel strahlen. Zeichner des Fonds Substanzwerte Deutschland 5 von Hannover Leasing können sich an dem Büroneubau beteiligen.

Objekt
Voraussichtlich Ende 2010 wird der Neubau nahe der Dortmunder Innenstadt fertig sein. 20.600 Quadratmeter verteilen sich auf sieben Geschossen, dazu kommen 85 Stellplätze in der Tiefgarage. Der Kaufpreis beträgt 59,7 Mio. Euro und damit das 15,53-Fache der ersten vollen Jahresmiete. Das ergibt als Umkehrfaktor eine Objektrendite von rund 6,4 Prozent und spiegelt die aktuellen Preise für Neubauten an B-Standorten wie Dortmund wider. Das Gebäude ist Teil des Areals Dortmunder U mit einer Gesamtgröße von rund fünf Hektar. Rund um den U-Turm, der künftig als Museum und Veranstaltungsort genutzt wird, sollen Flächen für städtische Ämter, ein Berufskolleg, ein Kompetenzzentrum für Kreativwirtschaft und ein Parkhaus entstehen.

Mieter
Alleiniger Nutzer ist ein Mieter nach dem derzeitigen Geschmack der Anleger: Die Bundesinnungskrankenkasse Gesundheit (BIG) ist eine Einrichtung des öffentlichen Rechts. Die erste Direktkrankenkasse Deutschlands kommt ohne Filialnetz aus und betreut ihre rund 390.000 Kunden ausschließlich online oder übers Telefon rund um die Uhr. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren zum Preis von monatlich 15,80 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht der von Bulwien Gesa für 2009 ermittelten Spitzenmiete für Büros in Dortmund zuzüglich eines Umsatzsteuerschadens, der bei Versicherungen und Banken üblich ist. Zwar mietet die BIG das komplette Gebäude an, sie hat sich aber ein Sonderkündigungsrecht über 2900 Quadratmeter nach zehn Jahren einräumen lassen.

Markt
Dortmund hat den Wandel von Kohle und Stahl zur Dienstleistungsmetropole vollzogen. Rund drei Viertel der Beschäftigten arbeiten in diesem Sektor. Im Zukunftsatlas der Prognos AG taucht Dortmund unter allen 413 Städten Deutschlands auf Platz 23 auf. Damit zählt die zweitgrößte Stadt Nordrhein-Westfalens zu den Standorten mit einer starken Konzentration von Wachstumsbranchen. Die Leerstandsquote war seit 1990 nie höher als knapp sieben Prozent. Die Spitzenmieten schwankten seitdem nur geringfügig zwischen 11 und 13,50 Euro.

Kalkulation
Bei einer Gesamtinvestition von 64 Mio. Euro beteiligen sich Anleger mit 33 Mio. Euro zuzüglich Agio. Der Rest wird über ein Darlehen finanziert. Der Kredit hat eine Laufzeit bis Ende 2020, die Zinsen betragen 4,99 Prozent plus eine Marge von 0,53 Prozent.

Dortmunder U strahlt wieder


Die Tilgung ist mager und beginnt erst 2016. Nach elf Jahren sind gerade einmal 1,2 Mio. Euro des Darlehens zurückgezahlt. Dieser Minuspunkt fällt allerdings nicht allzu sehr ins Gewicht, weil die Hypothek weniger als die Hälfte der Gesamtinvestition ausmacht. Sind alle Abgaben gezahlt, bleiben Anlegern Ausschüttungen von 5,75 Prozent, die bis auf 6,25 Prozent steigen sollen. Nach Steuern kommen Anleger mit höchstem Satz so auf einen Gewinn von 70 Prozent bis Ende 2025. Beim Verkauf rechnet Hannover Leasing mit einem Faktor von 13,5. Die indexierten Mieteinnahmen sollen bis dahin um ein Drittel gestiegen sein, wobei Hannover Leasing von einer jährlichen Inflationsrate in Höhe von zwei Prozent ausgeht.

Weichkosten
Inklusive Agio summieren sich Gebühren, Provisionen und Vergütungen auf 5,75 Mio. Euro. Das entspricht 8,7 Prozent der Gesamtinvestition oder 16,7 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Das ist in Ordnung.

Anbieter
Hannover Leasing zählt mit knapp 200 Fonds zu den Namhaften. Rund 48.000 Kunden haben 8,3 Mrd. Euro Eigenkapital investiert. Gesellschafter sind die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale mit 79,79 Prozent und das Management mit 20,21 Prozent - ein seriöser Anbieter mit guter Leistungsbilanz.

Steuern
Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Fazit
Dortmund sticht aus den zahlreichen strukturschwachen Städten des Ruhrgebiets hervor und bietet sich als Standort eines Fonds mit einer Büroimmobilie an. Auch die Lage scheint vielversprechend. Das Areal rund um das Dortmunder U nahe der Innenstadt hat das Potenzial, ein gefragtes Viertel zu werden.
Hannover Leasing weiß zudem, dass eine Körperschaft des öffentlichen Rechts als Mieter derzeit den Sicherheitsnerv der Anleger trifft. Die Prognose der Mietsteigerung ist angesichts der von Stabilität geprägten vergangenen 20 Jahre etwas optimistisch. Abstriche beim Verkaufserlös in Abhängigkeit der letzten Jahresmiete sind daher nicht auszuschließen.

Von Markus Gotzi
aus der FTD vom 10.11.2009
© 2009 Financial Times Deutschland

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